Gdy kupujesz nieruchomość przy pomocy kredytu hipotecznego musisz wiedzieć, że poza zapłatą samej ceny zakupu przy finalizacji transakcji występują tak zwane koszta dodatkowe. 6 dodatkowych kosztów kredytu hipotecznego ułożonych jest według kolejności występowania.

Wycena nieruchomości.

Bank musi oszacować wartość nieruchomości, po to, aby upewnić się, że kupujesz nieruchomość po cenie przynajmniej rynkowej, a napewno nie zawyżonej. Niektóre banki mogą wykonać operat szacunkowy nieruchomości na zlecenie firm, z którymi współpracują. Ty też możesz wykonać operat szacunkowy na zlecenie rzeczoznawcy, który znajduje się na liście akceptowalnych rzeczoznawców przez dany bank.

Koszt operatu w zależności od banku:

  • mieszkanie ( 300-500) zł
  • dom ( 300-1.000) zł
  •  grunt (400-450) zł
  • lokal użytkowy (500-700) zł

Koszt operatu u rzeczoznawcy jest podobny do kosztu operatu w banku (czasem u rzeczoznawcy to jest o  100-200 zł więcej). Wiele zależy od rodzaju nieruchomości i powierzchni. Warto wykonać operat samodzielnie ( na zlecenie naszego rzeczoznawcy) koszt i tak trzeba ponieść, a dzięki temu poznasz wartość nieruchomość wcześniej, co być może przełoży się na ewentualną negocjację ceny zakupu nieruchomości lub odwiedzie Cię od zakupu nieruchomości przeszacowanej.

W niektórych bankach np. przy transakcjach do 300.000 zł banki wyceniają nieruchomość w sposób uproszczony i tańszy dla kredytobiorcy, a czasem nie wymagają operatów.

Prowizje i ubezpieczenia bankowe.

Ta opłata występuje przy podpisywaniu umowy kredytowej i stanowi warunek do uruchomienia kredytu. Wysokość tych kosztów wynosi od 0% do 3,5%. 

Kiedyś było inaczej, ale dzisiaj  większość ofert jest skonstruowana w następujący sposób:

  • kredyt bez produktów dodatkowych to kredyt wyższą marzą, co się przekłada na wyższe oprocentowanie kredytu
  • kredyt z prowizją/ ubezpieczeniem to kredyt z  niższa marżą i niższym oprocentowaniem kredytu

Mimo tego, że koszt ubezpieczenia czasem przewyższa prowizję nawet dwukrotnie to i tak opłaca się wziąć kredyt z ubezpieczeniem. Wyjątkiem jest sytuacja gdy planujesz znaczące nadpłaty w pierwszych latach ( 1-5 lat). Wtedy może okazać się, że warto wziąć kredyt z mniejszymi opłatami “na start” i  wyższym oprocentowaniem, bo nadpłaty znacząco obniżą całkowity koszt kredytu.

Opłaty za konto, karty kredytowe i inne wymogi.

Prowizja i ubezpieczenie to nie wszystko. Bank ma konto i kartę kredytową dla Szanownego Klienta.
Tych opłat nie odczuwasz bezpośrednio przy kupnie mieszkania. Są to niskie kwoty, czasem nawet zerowe ( np. karta do konta będzie darmowa jeżeli miesięcznie wykonasz płatności kartą na 500 zł, albo konto przy wpływach w wysokości dwukrotności raty też będzie darmowe).
Warto zwrócić na to uwagę, bo  TOiP ( Tabela Opłat i Prowizji) za te produkty może ulec zmianie w przeciwieństwie do marży, której wysokość jest stała w całym okresie kredytowania.

Banków jest 14, w każdym po kilka ofert co daje ok. 70 kombinacji i wariantów cenowych. Należy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i wybrać właściwą ofertę. Dlatego tutaj przydaje się pomoc doświadczonego specjalisty – pośrednika kredytu hipotecznego.

Są też wyjątkowe oferty jak np. oferta w PEKAO Bank Hipoteczny, gdzie mimo niskiej prowizji i super marży nie występują produkty dodatkowe, co czyni  ofertę bardzo konkurencyjną. Mogą z niej skorzystać po spełnieniu podstawowych wymogów między innymi tylko klienci kupujący nieruchomości na rynku wtórnym.

Notariusz i opłaty Sądowe.

Umowa kredytowa podpisana zatem można iść do notariusza. Opłaty tej kategorii są inne w zależności od tego na jakim rynku zachodzi transakcja.

Rynek pierwotny:

  • opłata za umowę deweloperską i akt przenoszący własność: 2.000-5.000 zł
    w zależności od dewelopera i notariusza. W większości przypadków deweloper wskazuje notariusza. Zapytaj dewelopera jaki jest koszt zawarcia tych umów,
  • podatek PCC – nie występuje na rynku pierwotnym,
  • wniosek o wyodrębnienie Księgi Wieczystej: 60 zł,
  • opłata sądowa za wpis własności do działu II Księgi Wieczyste: 200 zł,
  • opłata sądowa za wpis hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej: 200 zł,
  • podatek od czynności cywilno prawnych z tytułu wpisu hipoteki: 19 zł,
  • opłata za wypis aktu: po kilka złotych od strony. To może być koszt 20, a nawet 300 zł w zależności od tego jak obszerny jest akt notarialny.

Rynek wtórny:

  • akt notarialny: taxa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Gdy nieruchomość i transakcja jest w miarę standardowa taxa nie powinna przekroczyć 2.000 zł brutto,
  • podatek PCC: 2% od ceny zakupu. Przy czym w przypadku zakupu nieruchomości po bardzo zaniżonych cenach Urząd Skarbowy ma prawo “doszacować” nieruchomość i w późniejszym terminie może wystąpić dopłata do podatku,
  • opłata sądowa za wpis własności do działu II Księgi Wieczyste: 200 zł,
  • opłata sądowa za wpis hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej: 200 zł,
  • podatek od czynności cywilno prawnych z tytułu wpisu hipoteki: 19 zł,
  • opłata za wypis aktu: po kilka złotych od strony. To może być koszt 20, a nawet 300 zł w zależności od tego jak obszerny jest akt notarialny.

 

Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego.

Umowa kredytowa podpisana, a prowizje lub ubezpieczenia czekają na wejście w życie. Umowa deweloperska lub akt notarialny też podpisany. Z dokumentami od notariusza wracasz do banku jeszcze tylko ubezpieczenie pomostowe i kredyt będzie uruchomiony.

To jest ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do działu IV Księgi Wieczystej.  Innymi słowy to  jest opłata za ryzyko jakie ponosi bank w okresie kiedy ten wpis jest dokonywany(fizycznie go jeszcze nie ma) lub przy ewentualnym problemie z wpisem do działu IV KW, co w praktyce przełoży się na problem z egzekucją kredytu z nieruchomości. Ubezpieczenie pomostowe daje bankowi gwarancję odszkodowania w przypadku ewentualnego braku spłaty kredytu i utraty prawa do hipoteki.

W 2019 roku średni czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, w zależności od miasta i sądu wieczysto księgowego, wynosił od kilku tygodni do nawet pół roku. W Lublinie wpis był uzyskiwany po ok. 3 tygodnia,  we Wrocławiu i Łodzi po trzech lub czterech miesiącach. Najdłużej, średnio prawie sześć miesięcy należało czekać w Warszawie i Trójmieście. To o tyle ważne, że im później zostanie ustanowiona hipoteka, tym wyższe koszty ponosi kredytobiorca.

Należy zwrócić uwagę, że w przypadku transakcji na rynku pierwotnym koszt takiego ubezpieczeznia wydłuży się dodatkowo o okres karencji ( okres budowlany). Czyli w niektórych sytuacjach może wynosić nawet 18 albo 24 miesiące.

Koszt ubezpieczenia pomostowego wyrażony jest w %. W praktyce mamy podwyższone oprocentowanie kredytu. Opłaty są bardzo zróżnicowane. Od 0,05%, aż do 2,5% wyższego oprocentowania. To przekłada się na wzrost miesięcznej raty.

Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego.

Wyżej napisaliśmy, że jeszcze tylko ubezpieczenie pomostowe i kredyt będzie uruchomiony. To zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujesz.

Dlatego ta opłata jest wypisana jako kolejna, ponieważ w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego występuje później. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym musisz jeszcze ubezpieczyć nieruchomość w zakresie przynajmniej podstawowym, czyli od zalania, ognia i zdarzeń losowych. Niektóre banki zaproponują swoje ubezpieczenie, w większości przypadku znajdziesz tańsze ubezpieczenie ” na mieście” lub u naszych partnerów.

Oczywiście nie ma co na ostatnią chwilę odkładać ubezpieczenia nieruchomości, bo to może niepotrzebnie opóźnić wypłatę kredytu. W przypadku zakupu ubezpieczeznia zewnętrznego (nie przez bank) musisz uzyskać od firmy ubezpieczeniowej cesję przelewu odszkodowania z ubezpieczenia na bank – czas uzyskania cesji z reguły od ręki, a czasem zajmie to 1-2 dni.

W praktyce najlepszej oferty ubezpieczenia szukamy zaraz po podpisaniu umowy kredytowej.

Nie muszisz o tym wszystkim pamiętać czy uczyć się tego.

Od tego jesteśmy my i kredythipotecznyonline.